Il cd. “Decreto Salva Casa “, conosciuto ufficialmente come Decreto-Legge n. 69/2024,  rappresenta una significativa riforma nel panorama della normativa edilizia italiana. Approvato dal Consiglio dei Ministri lo scorso 24 Maggio 2024, il Decreto in esame mira a semplificare il settore edilizio e urbanistico. L’obiettivo principale è quello di permettere la sanatoria delle cosiddette “piccole difformità edilizie” tramite il pagamento di un’ammenda pecuniaria. Scopriamo insieme ad un team di avvocati esperti nel settore edilizio ed urbanistico le novità introdotte dal recente Decreto Salva Casa n. 69/2024.

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Decreto Salva Casa: differenza tra condono e sanatoria

Al fine di comprendere al meglio la portata del Decreto Salva Casa è fondamentale capire la distinzione tra le differenti categorie di Condono e Sanatoria.

Il Condono Edilizio, storicamente introdotto in Italia con tre diverse Leggi (Legge n. 47/85; D.L. n. 468/1994 trasfuso poi nell’art. 39 della Legge n. 724/1994 e D.L. n. 269/2003 (convertito nella Legge n. 326/2003 e modificato con D.L. n. 168/2004 convertito nella Legge n. 191/2004), è un provvedimento straordinario e limitato nel tempo che consente di regolarizzare abusi edilizi su larga scala. Il Condono rappresenta una sorta di “amnistia” per gli abusi edilizi, permettendo la regolarizzazione di costruzioni che, altrimenti, sarebbero completamente fuori legge. Tale tipo di provvedimento ha sollevato polemiche nel corso degli anni, dato che viene spesso percepito come un incentivo a costruire senza rispettare le normative, con la speranza di poter sanare tutto in seguito.

La Sanatoria è un procedimento amministrativo che consente di sanare piccole difformità edilizie attraverso il pagamento di una sanzione e la verifica della conformità alle normative urbanistiche. La Sanatoria prevede pertanto una verifica puntuale delle difformità minori, richiedendo comunque il rispetto delle normative vigenti al momento della richiesta.

Orbene ciò posto, il Decreto Salva Casa si colloca proprio in siffatta seconda categoria, evitando di essere etichettato come un Condono, poiché mira a risolvere problemi minori – e frequenti – nel settore edilizio, senza incentivare nuove irregolarità.

Decreto Salva Casa: fine della doppia conformità per le difformità parziali: cosa è la doppia conformità? Cosa dobbiamo sapere?

La Doppia Conformità è un principio di notevole importanza previsto dall’art. 36 del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/01) al fine di garantire che le costruzioni rispettino le normative sia al momento della realizzazione che in seguito.

Tale criterio è stato introdotto per evitare che costruzioni abusive possano essere regolarizzate sulla base di modifiche normative intervenute successivamente alla loro realizzazione. La Doppia Conformità è obbligatoria per sanare abusi edilizi maggiori, come quelli che comportano modifiche strutturali significative o cambiamenti d’uso rilevanti degli edifici.

Orbene, una delle innovazioni più rilevanti del Decreto in esame è proprio l’eliminazione della doppia conformità per le difformità edilizie parziali, permettendo di regolarizzare elementi come tramezzi, soppalchi interni, finestre tramite il pagamento di una ammenda pecuniaria, superando il rigido concetto della Doppia Conformità previsto dal citato art. 36 del Testo Unico Edilizia, (che rimane in vigore per gli abusi edilizi più gravi), semplificando le pratiche e riducendo i tempi di attesa per la regolarizzazione.

In particolare, per le parziali difformità (o abusi minori) si potrà ottenere la sanatoria dimostrando che l’intervento risulti conforme sia alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda che ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento.

Decreto Salva Casa: il silenzio-assenso; le opere in edilizia libera e le strutture amovibili realizzate durante l’emergenza Covid-19

Il Decreto introduce anche il concetto di silenzio-assenso: se l’amministrazione non risponde alla domanda nei tempi prestabiliti (30 gg. per la S.C.I.A. in Sanatoria o 45 gg. per il Permesso di Costruire in Sanatoria), la pratica è considerata accolta. È sempre previsto il pagamento di una sanzione pecuniaria.

Tra gli interventi in edilizia libera (come da modifica dell’art. 1 comma 1 lett.a) all’art. 6 del d.p.R. n. 380/2001 Testo Unico Edilizia) che non richiederanno più titoli abilitativi o comunicazione alcuna ci sono l’installazione di pompe di calore  fino a 12 kW, la rimozione di barriere architettoniche e l’installazione di VEPA  (vetrate panoramiche amovibili).

Queste ultime, previste in precedenza sui balconi aggettanti o nelle logge, ora potranno essere installate anche nei porticati al piano terra, senza permesso alcuno.
Da ultimo, il Decreto introduce una nuova tipologia di intervento in regime di edilizia libera per opere di protezione dal sole o dagli agenti atmosferici (tende da sole; pergole), purché non comportino variazioni di volumi e superfici e siano armonizzate con l’estetica dell’edificio.

Le strutture amovibili realizzate durante l’emergenza Covid-19 possono essere mantenute oltre i 180 giorni previa CILA, se rispettano le prescrizioni urbanistiche comunali e sono utilizzate per finalità sanitarie, assistenziali o educative, dimostrando la necessità del loro utilizzo continuato.

Decreto Salva Casa: cambio di destinazione d’uso

Il Decreto Salva Casa introduce diverse misure innovative. Una delle principali è la semplificazione delle procedure per il cambio di destinazione d’uso degli immobili, come fissato dall’art. 1 comma 1 lett. c in modifica all’art. 23 del d.P.R. n. 380/2001- Testo Unico Edilizia (ad esempio un appartamento potrà essere convertito in una struttura ricettiva semplicemente producendo una S.C.I.A) e la facilitazione nel fornire la dimostrazione dello stato legittimo degli stessi. La dimostrazione dello stato legittimo di un immobile potrà essere comprovata non solo dal titolo che ha legittimato l’ultimo intervento edilizio, ma altresì da tutti i titoli rilasciati in sanatoria, a condizione che siano state pagate le relative sanzioni.

Decreto Salva Casa: le sanzioni

Alla luce di quanto detto, il Decreto Salva Casa si propone dunque di operare in un’ottica di regolarizzazione ordinaria, intervenendo sulle difformità minori, senza incentivare nuovi abusi, prevedendo il pagamento di una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi, e comunque in misura compresa tra 1.032 e 30.984 €.

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