Di recente con ordinanza n. 17148 del 21 giugno 2024, la Corte di Cassazione sez. II, è intervenuta a stabilire nell’ambito di un preliminare di compravendita immobiliare, se sia legittimo o meno, il recesso dal preliminare di compravendita da parte del promissario acquirente che sia venuto a conoscenza successivamente alla stipula del predetto contratto, di abusi edilizi non sanabili sull’immobile medesimo.

Analizziamo insieme ad un team di avvocati esperti nel settore della contrattualistica civile se sia possibile per il promissario acquirente recedere dal preliminare di compravendita di immobile, qualora costui, a seguito di perizia, sia venuto a conoscenza successivamente alla stipula del preliminare stesso di abusi edilizi non sanabili.

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Recesso dal preliminare di compravendita di immobile con abusi edilizi: la vicenda processuale

La vicenda processuale riguardava il caso in cui il promissario acquirente, successivamente alla stipula di un preliminare di compravendita di immobile, era venuto a conoscenza a seguito di perizia, di gravi irregolarità edilizie sull’immobile stesso, chiedendo di conseguenza la risoluzione del contratto e la restituzione del doppio della caparra già versata ex art. 1385 c.c.

Inizialmente costui aveva chiesto in via stragiudiziale la restituzione del doppio della caparra, sennonchè dopo il rifiuto da parte del promissario venditore, aveva deciso di ricorrere in giudizio, azionando il suddetto diritto come conseguenza dell’esercizio del recesso dal contratto preliminare di compravendita immobiliare.

Il Tribunale di primo grado, in accoglimento della domanda attorea di recesso, aveva ordinato al venditore la restituzione del doppio della caparra. La decisione era stata poi confermata altresì in appello, rilevando l’assenza del titolo edilizio abilitativo, ovvero della concessione edilizia in sanatoria per le opere realizzate a causa degli abusi edilizi originari.

Di conseguenza il soccombente promissario venditore aveva deciso di ricorrere in Cassazione, sostenendo che l’acquirente non avrebbe potuto chiedere la restituzione del doppio della caparra, in quanto la presenza di abusi edilizi insanabili avrebbe condotto alla nullità del contratto preliminare, con conseguente illegittimità del recesso e della richiesta di restituzione del doppio della caparra.

Recesso dal preliminare di compravendita di immobile con abusi edilizi: il punto della Cassazione con l’ordinanza 21 giugno 2024 n. 17148: l’art. 1489 c.c.

La Suprema Corte con l’ordinanza n. 17148, confermando la decisione del Giudice d’Appello, ha ribadito la validità del contratto preliminare di compravendita di immobile, anche in presenza di alcune irregolarità urbanistiche. Tali irregolarità devono essere ricondotte nell’alveo della tutela del compratore ed in particolare dell’art. 1489 c.c., che regola il caso in cui il libero godimento del bene sia limitato o ridotto di valore a causa di vizi non apparenti e non dichiarati dal venditore al momento della stipula del contratto.

A dire della Corte, gli abusi maggiori che includono costruzioni senza titolo abilitativo o con modifiche significative, possono invalidare il contratto, laddove gli abusi minori, qualora sanabili, possono non influenzare la validità del contratto stesso.

Nel caso di compravendita di immobile realizzato in difformità della licenza edilizia, è applicabile l’art. 1489 cod. civ., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, in presenza di due condizioni:

• l’omessa dichiarazione da parte del venditore nel contratto, della difformità ovvero della sua non conoscenza in capo al compratore al momento dell’acquisto;
• la persistenza del potere repressivo della P.A. (adozione di sanzione pecuniaria ovvero di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell’immobile.

Sebbene la mancanza del titolo edilizio abitativo sia da considerarsi una limitazione del libero godimento dell’immobile o, almeno, una diminuzione del suo valore, tuttavia mentre l’atto di compravendita deve necessariamente indicare gli estremi della concessione edilizia, pena la sua nullità, tale regola non potrebbe applicarsi al contratto preliminare, che ha effetti obbligatori e non traslativi.

Ed allora, l’omessa dichiarazione nel contratto da parte del venditore di difformità edilizie ovvero della sua non conoscenza in capo al compratore, non può essere considerata un difetto tale da invalidare il contratto preliminare, avendo implicazioni sulla mera esecuzione del contratto e sull’adempimento degli obblighi contrattuali derivanti.

In conclusione, l’ordinanza in esame pronunciata dalla Cassazione conferma la possibilità per l’acquirente di recedere dal contratto e di ottenere la restituzione del doppio della caparra, in presenza di abusi non sanabili che influenzerebbero il valore e l’utilizzabilità dell’immobile.

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