Con la sentenza n. 31431 del 13 novembre 2023, la Corte di Cassazione civile sez. II è intervenuta in merito al diritto alla provvigione del mediatore, in particolare se tale diritto, una volta avvenuta la conclusione di un “preliminare di preliminare”, possa maturare in capo a costui. Scopriamo insieme ad un team di avvocati esperti nel settore del diritto civile contrattuale se la conclusione di un preliminare di preliminare possa essere considerato come “affare” facendo conseguentemente scaturire per il mediatore il diritto alla provvigione.

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Diritto alla provvigione del mediatore: cosa è il “preliminare di preliminare”? Cosa dobbiamo sapere?  

Il preliminare di preliminare è un accordo iniziale a cui segue successivamente la stipula di un contratto preliminare. Trattasi di figura atipica, espressione della libertà contrattuale delle parti consistente in un accordo concluso preliminarmente al quale conseguirà la stipula del contratto preliminare vero e proprio. Il preliminare di preliminare può assumere forme negoziali atipiche e affinché sia valido ed efficace deve rispondere ad un interesse meritevole di tutela delle parti.

Diritto alla provvigione del mediatore: quando sorge?

L’art. 1775 c.c detta il principio che regola il diritto del mediatore a percepire la provvigione una volta concluso per le parti l’affare. In particolare, tale articolo stabilisce che “Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento “.

Il diritto alla provvigione sorge quindi tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, sussistendo ogniqualvolta il mediatore, secondo il principio della causalità adeguata, abbia messo in relazione le parti, così da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto. Non occorre che sussista un nesso diretto ed esclusivo tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare, ben potendo sorgere il diritto alla provvigione tutte le volte in cui l’affare consegua grazie alla sua attività intermediatrice.

Diritto alla provvigione del mediatore: il preliminare di preliminare dà diritto alla provvigione per il mediatore? Il punto della Cassazione sez. II nella sentenza n.31431 del 13 novembre 2023

Il caso sottoposto al nostro esame riguardava la vicenda processuale instaurata da una società di mediazione al fine di veder riconosciuto il proprio diritto ad ottenere il pagamento della provvigione.

In particolare, la vicenda prende spunto dalla causa intentata da una società di intermediazione immobiliare nei confronti delle società venditrici e di quelle acquirenti un complesso immobiliare, nel cui ambito era stata richiesta la loro condanna in solido al pagamento delle provvigioni. Ciò in quanto la società di intermediazione avrebbe sostenuto di avere svolto in favore delle società convenute attività di mediazione in relazione ad un’operazione immobiliare di rilevante valore.

L’acquisto, tuttavia, era stato poi formalizzato da altra società. Il Giudice di secondo grado in riforma della sentenza di primo grado aveva dato ragione alla società di mediazione liquidando le provvigioni. Le società soccombenti avevano proposto ricorso in Cassazione.

Posto che il “preliminare di preliminare” costituisce un accordo valido ed efficace solo se rispondente ad un interesse meritevole di tutela delle parti coinvolte, affinché tale accordo sia valido, deve essere basato su un motivo giustificato e legittimo.

Ciò posto, la conclusione di un “preliminare di preliminare” fa sorgere il diritto alla provvigione per il mediatore?

La seconda Sezione civile della Cassazione, con la sentenza n. 31431 del 13 novembre 2023, ha negato che possa sorgere un diritto alla provvigione per il mediatore nel caso in cui le parti abbiano stipulato un preliminare di preliminare. 

A dire della Cassazione il diritto del mediatore alla provvigione consegue soltanto alla conclusione dell’affare, inteso come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti che abiliti ciascuna di queste ad agire per l’esecuzione specifica del negozio o per il risarcimento del danno.

Rimeditando il precedente orientamento di cui alla nella sentenza delle Sezioni Unite n. 4628/2015, la Cassazione è giunta alla diversa conclusione per cui un “preliminare di preliminare” non può essere considerato come “affare”. Tale accordo non rappresenta altro che una semplice intesa che, in caso di inadempimento, non legittima la parte non inadempiente ad agire per l’esecuzione specifica del negozio nelle forme di cui all’art. 2932 c.c ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Al contrario in caso di inadempimento, l’intesa, una volta raggiunta, comporta il mero risarcimento del danno derivante dalla mancata prosecuzione delle trattative in quanto integrante la violazione dell’obbligo a contrattare anziché dell’obbligo a contrarre come invece avviene nel caso di stipulazione di un contratto preliminare vero e proprio.

In definitiva la conclusione di un preliminare di preliminare non costituisce un “affare” idoneo, ai sensi degli artt. 1754 e 1755 c.c., a fondare il diritto alla provvigione in capo al mediatore che abbia messo in contatto le parti medesime.

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