Dopo quindici anni per la prima volta la Giunta Capitolina, con delibera n. 120 del 14 aprile 2022, ha invitato i propri Uffici a formulare una proposta di modifica delle Norme Tecniche di Attuazione (NTA), divenute di competenza esclusiva di Roma Capitale a seguito della devoluzione dei poteri urbanistici dalla Regione Lazio a Roma Capitale. Con tale iniziativa prende avvio una operazione di revisione ed attualizzazione in chiave di “semplificazione” e “rigenerazione urbana” del vigente Piano Regolatore Generale (PRG), in particolare delle sue Norme Tecniche di Attuazione (NTA). Analizziamo insieme ad un team di avvocati esperti la modifica alle NTA del Comune di Roma Capitale.

La modifica alle Norme Tecniche di Attuazione (NTA): Cosa sono le Norme Tecniche di Attuazione (NTA)? Cosa è la Carta della Qualità? Cosa dobbiamo sapere?

La modifica alle Norme Tecniche di attuazione (NTA) persegue l’obiettivo di una maggiore semplificazione amministrativa ed al contempo l’attualizzazione normativa attraverso l’allineamento degli aggiornamenti normativi intervenuti già a partire dal 2008 con il D. P.R n. 380 del 6 giugno 2001 “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia”.

Ciò posto, le Norme Tecniche di Attuazione (NTA) contenute nel Piano Regolatore Generale (PRG) sono atti a contenuto generale, recanti prescrizioni a carattere normativo e programmatico, destinate a regolare la futura attività edilizia.

Proprio in quanto destinate a regolare la futura attività edilizia, le opere già eseguite in conformità della disciplina previgente conservano la loro precedente e legittima destinazione, senza che sia possibile impedire gli interventi necessari per integrarne o mantenerne la funzione.

Subordinate e meramente esecutive rispetto al PRG, le NTA non possono contraddire o modificare le destinazioni previste dal PRG, non potendo modificare la qualificazione urbanistica della zona, limitandosi a rendere attuabili le relative prescrizioni.

In sostanza le NTA definiscono, in forma scritta, le regole necessarie a stabilire diritti e doveri della proprietà̀ immobiliare, in funzione delle trasformazioni edilizie e urbanistiche della città e del territorio di Roma Capitale. Entrate in vigore nel lontano 2008 con l’approvazione del PRG, non sono mai state modificate. A seguito della devoluzione dei poteri urbanistici dalla Regione Lazio a Roma Capitale, quest’ultima è intervenuta, in virtù della sua competenza esclusiva, a modificarle.

In particolare, con Delibera n. 120 del 14 aprile 2022 adottata da parte dell’Assemblea Capitolina avente ad oggetto “Variante urbanistica”, Roma Capitale ha dettato, fino alla approvazione definitiva della Delibera medesima, le nuove norme di salvaguardia.  Si tratta in definitiva, attraverso una mirata operazione di revisione ed aggiornamento sia delle NTA che della Carta per la Qualità (documento in cui è descritto l’intero patrimonio storico di Roma dagli impianti urbani con i relativi spazi pubblici ai beni archeologici fino alle architetture contemporanee, assoggettato ad uno speciale regime di tutela), di incentivare, in chiave di semplificazione amministrativa, i processi di rigenerazione urbana, soprattutto nelle periferie, garantendo sostenibilità ambientale, sociale ed economica limitando al contempo il nuovo consumo di suolo e contrastando la permanenza degli edifici degradati.

Lo Studio Legale Bertuzzi e Associati è qui per aiutarti a comprendere le nuove NTA di modifica al vigente PRG dettate dall’Amministrazione di Roma Capitale. Contattaci oggi stesso e richiedi una consulenza personalizzata secondo le tue esigenze e la tua attività.

La modifica alle Norme Tecniche di Attuazione (NTA): La “rigenerazione urbana” in riferimento alla Legge regionale n. 7/2017 

Uno degli obiettivi più rilevanti derivanti dalla proposta di modifica da parte dell’Amministrazione di Roma Capitale, riguarda la “rigenerazione urbana” in riferimento alla Legge Regionale n. 7/2017 (la quale ha consentito l’avvio di molteplici interventi sia all’interno della città storica che nella città consolidata), con l’obiettivo del tutto condivisibile di azzeramento del suolo entro il 2050.

Con la locuzione “rigenerazione urbana” si intende sia la riqualificazione dello spazio pubblico sia la rigenerazione degli spazi urbani degradati.

In riferimento alla Legge regionale n. 7/2017 “Disposizioni per la Rigenerazione urbana e il recupero edilizio (la quale ha sostituito il “Piano Casa”), la modifica delle Norme Tecniche di Attuazione (NTA) non può non tenere conto delle innovazioni legislative a livello regionale e nazionale già apportate dalla richiamata Legge ovvero dei principi propri della rigenerazione urbana secondo le procedure fissate dalla predetta Legge regionale.

Lo Studio Legale Bertuzzi e Associati forte dell’esperienza e competenza maturata nel tempo, ti consente di fare chiarezza sull’intricato panorama legale delle nuove modifiche delle NTA al vigente PRG. Siamo qui per aiutarti a comprendere le nuove regole dettate in codesto settore, tutelando i tuoi diritti al fine di ottenere i migliori risultati possibili.

La modifica alle Norme Tecniche di Attuazione (NTA): semplificazioni e rigenerazione urbana: Sblocco dei programmi integrati e cambi di destinazione d’uso: social housing

Iniziando dalle periferie, la modifica alleNTA (artt. 52 e 53) da parte dell’Amministrazione di Roma Capitale prevede di rilanciare i programmi integrati (PRINT) atteso che, da Piano regolatore generale (PRG), la quasi totalità è rimasta inattuata. I PRINT costituiscono un particolare tipo di strumento di carattere urbanistico il cui scopo è rappresentato da una riqualificazione del tessuto ambientale, edilizio e urbano. La formazione dei piani integrati di intervento viene promossa dai Comuni tramite il piano di governo del territorio, con opere e ambiti di intervento tali da influenzare in maniera diretta la riorganizzazione urbana.

Per quanto riguarda lotti di terreni fino a 12.000 mq, la modifica alle NTA prevede interventi attuabili o in modalità diretta o con permesso di costruire convenzionato. La soglia predeterminata dei 12.000 mq si innalza a poco più del doppio (25.000 mq) in presenza di attività.

Viene valorizzato lo sviluppo del social housing (art.6) attraverso il cambio di destinazione d’uso, ovvero la creazione di alloggi sociali che diventano standard aggiuntivi (di cui al DM 22/04/2008 “Definizione di alloggio sociale ai fini dell’esenzione dall’obbligo di notifica degli aiuti di Stato, ai sensi degli articoli 87 e 88 del Trattato istitutivo della Comunità europea”) nelle aree a servizi e anche opere realizzabili nell’ambito delle cessioni compensative. Si tratta in sostanza di unità immobiliari ad uso residenziale, destinati alla locazione a canone calmierato e a canone concordato, che si propongono come soluzioni abitative dirette a soddisfare le esigenze di una fascia di popolazione che, pur non avendo i requisiti per accedere ai servizi abitativi dell’edilizia popolare, non può comunque sostenere i canoni di affitto imposti dal libero mercato.

La modifica alle NTA: Cambi di destinazione d’uso in chiave di “semplificazioni”: modifica all’art. 21 ed inserimento del nuovo art. 22bis

Al fine di agevolare la rigenerazione urbana, la modifica alle NTA (art. 21) prevede un’operazione di semplificazione dei cambi di destinazione d’uso: passano da 7 a 5 le categorie funzionali, che diventano:

residenziale;

turistico-ricettiva;

produttiva-direzionale;

commerciale

rurale. 

1. Viene  introdotto il nuovo art. 21bis, al fine di contrastare il proliferare di edifici abbandonati che rappresentano fonti di degrado ed insicurezza: centrale diventa in tal senso la lotta al proliferare di edifici abbandonati. In particolare, secondo tale articolo l’Amministrazione potrà intimare alla proprietà dell’immobile di intervenire con progetti di rigenerazione urbana, potendo qualora la proprietà non segua tali progetti, rivalersi in danno sulla proprietà medesima bloccando i cambi di destinazione d’uso.

La modifica alle NTA: Meno espropri, più acquisizioni di aree: modifica all’art. 22

Con la modifica all’art. 22 delle NTA, l’Amministrazione di Roma Capitale sostituisce di fatto l’esproprio con l’istituto del riconoscimento perequativo. In altri termini in alternativa all’esproprio, l’acquisizione delle aree vincolate a verde e servizi avviene mediante il pagamento di un contributo compensativo che pareggi il valore dell’immobile espropriato.

Ciò non significa che l’esproprio venga del tutto eliminato; sotto il profilo amministrativo ciò significa superamento dei procedimenti in stallo, in favore di una maggiore acquisizione e dotazione di aree destinate a servizi pubblici.  I privati, all’interno di tali aree potranno investire ricorrendo all’istituto del partenariato pubblico-privato (PPP), realizzando e gestendo servizi assimilabili a quelli pubblici, con l’obbligo di stipulare una convenzione che preveda un termine di durata, impegnandosi a cedere le predette aree una volta scaduto tale termine, a meno che la convenzione medesima sia stata rinnovata.

La modifica alle NTA: Limite di posti letto nelle strutture alberghiere collocate all’interno della città storica

Con la modifica alle NTA, l’Amministrazione di Roma Capitale mira ad avviare un processo teso ad incentivare la conversione di immobili in strutture alberghiere, spingendo a trasformare le attività per aumentare l’offerta, alzandone la qualità. In tal senso, la modifica alle NTA prevede un limite di 60 posti letto nelle strutture alberghiere collocate all’interno della città storica.

La modifica alle NTA: Carta per la Qualità: 246 villini storici diventano (quasi) intoccabili; stralcio di altri immobili

Una ulteriore modifica alle NTA (art. 16) include, come già detto, la Carta per la Qualità ovvero il documento allegato al PRG che elenca gli immobili e le aree urbane sottoposte ad uno specifico regime di tutela. In sostanza vengono recepite le novità già inserite nel 2008 (con l’approvazione del PRG) con la conseguenza che nuovi villini storici inseriti all’interno della Carta per la Qualità vengono salvaguardati da eventuali possibili abbattimenti realizzabili secondo la vigente legge regionale sulla rigenerazione urbana del 2017. Nel dettaglio sono 246 i nuovi villini individuati, inseriti nella Carta per la Qualità: 113 nel centro storico e 133 nel II municipio.

Al contrario, altri tipi di immobili vengono stralciati, non avendo conseguentemente più particolari vincoli né la necessità di essere assoggettati ad uno specifico regime di tutela, così da favorirne la rigenerazione urbana.

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